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如何解决物业收费难问题_文书文秘网

如何解决物业收费难问题
作者:未知 文章来源:未知 点击数: 更新时间:2007-3-21
如何解决物业收费难问题  

物业收费难,是目前多数物业公司所面临的窘境,也是全国很普遍的现象。物业管理费收缴率低,使许多物管企业入不敷出。据统计一般小区的物业收费率能达到75%,在北京地区就属于较好的。很多物业管理企业仅能达到50%左右,基本上处于亏损状态。不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存。一般来说,物业费收缴率低于80%,物业公司就难以维持正常的经营管理活动。最新抽样调查结果显示:北京市商品房小区平均物业收费率仅为约65%。目前本市约有一半的商品房小区物业管理举步维艰。市消费者协会介绍,今年法院接到开发商、物业公司起诉业主侵犯人权和物权的案例越来越多。目前,由物管收费而引发的投诉占物管投诉总件数的80%左右。甚至出现了月桂庄园 (论坛)物业经理身背催费牌办公,脖子上挂着写了“依约交费,提高服务”的牌子,亲自到拖欠物业费的业主家门口,讨要物业费的现象。引发争议。

  与此同时,业主状告物业公司的诉讼官司也越来越多,物管企业疲于奔命。甚至出现了多起业主与物业公司互相斗殴的案例。有的是业主打了物业公司工作人员,也有的是物业公司工作人员打了业主。

  当物业收费难成为一种普遍现象,业主与物业公司的矛盾越来越大,诉讼官司越来越多,甚至成为一种受到普遍关注的社会问题的时候,必然有其深刻的社会背景和原因,“物业经理身背催费牌办公”是一种无奈,也是一个悲剧。是与我们构建和谐社会的目标不相容的。我们必须找出其发生和存在的深层次的原因。努力从根源上解决,才能彻底消除这种不幸和悲剧。

  物业收费难,难在哪里?

  从行业发展的角度讲,物业费难收其中有几大原因:

  一是我国整个社会对物业管理的认识还处在一个较低水平,人们普遍对这个新兴的行业不很了解,不少业主尚未树立物业服务有偿消费观念。在“分房修房靠单位”传统观念的影响下,人们还没有形成要花钱买物业管理消费的观念和习惯——既希望享受服务,又不愿意交纳相应的费用;在一些旧的公房和房改房小区,很多人住了一辈子房都没交过物业费,现在搬进新房要缴纳如此多的费用,很多人无法接受,无法接受就不交。有的回迁户甚至出现多年不交物业费的情况。

  二是物业管理服务收费与普通老百姓的承受能力还不完全适应。特别是一些危房改造回迁小区,不交物业费的现象非常普遍。按照现行的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》,以普通的小区90平方米的房子为例,业主按现在的物业费平均标准2.4元/平方米为例,那么100平方米的房子每年大概需要交物业费2160元左右。加上每年3000多元的供暖费,每年三四千元的水电煤气费,每年2000元左右的电话费(不包括上网费),再加上卫生费、自行车、机动车存车费等等,北京普通住宅养一套房子一年至少要一万多元。这对于每月收入一两千元的普通老百姓来说,确实是一个很沉重的负担。如果每月再还银行一两千元按揭贷款,有些困难家庭确实难以支付物业费;如何化解日益增多的物业费纠纷,既能减轻居民负担,又能使物业公司得到应有的报酬,能够生存,是很多人关注的一个问题,

  三是我国现有的物业管理企业自身还处在一个较低水平,提供的服务不到位。不少小区的业主认为物业公司的收费不透明,不合理,乱收费,高收费,服务与收费价值不符,认为物业公司未尽到职责,因而拒绝交费。有关业内人士分析认为,目前物业管理中各类矛盾和纠纷的产生,大多与相关信息不公开不透明有关。根据《北京市物业服务收费管理办法(试行)》的规定,物业收费标准应由业主大会,即全体业主决定。但实际上在首次业主大会召开之前,物业公司通常由开发商指定,物业费收费标准也由其单方面制订,业主根本没有“讨价还价”的余地。这样就形成了种种信息不对称。截止到2005年4月底,北京市有物业管理企业2003家,从业人员超过20万人。实现物业管理的项目4204个,面积29647.56万平方米,已成立业主委员会的仅241个。但是在这两千多家物业公司中,有的物业费每平方米只要几毛钱,有的要十几元,相差如此之多,不禁让老百姓质疑,物业费标准到底应该是多少?究竟是怎么来的?

  物业管理费用的核算比较复杂,几乎每一宗物业价格都是不同的,影响价格的因素主要和社区规模、社区档次特别是客户需求的不同,构成价格的成本因素大体上分为21项,主要成本中人工成本、公共能源、物品消耗占的比例最大。所以北京市场的价格从0.3元/月/平方米到12元/月/平方米都有。这些都应该在入住前就与业主讲清楚,得到业主的认可,否则就必然在入住后出现收费纠纷。

  有些不合理的收费可能是在前期物管过程中,开发商和物管公司制定的一些收费标准不合理,并随同业主的购房合同而延续,属于“捆绑销售”;另一方面是业主对物管收费标准知识欠缺,很多公用设施产权界定不清,物管公司有机可乘,擅自提高或者改变收费标准和内容。当业主与物管公司发生纠纷时,多数业主便以拒绝交纳物业费应对,使矛盾恶化。

  四是开发商遗留问题多,物管公司代为受过。一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下来的诸如工程质量低劣、配套设施不完善;如一些居民小区设计时未考虑停车问题,导致小区停车过于拥挤,影响居民生活;开发商的虚假承诺以及更改原设计方案等问题;甚至征地拆迁时的遗留问题,均转嫁于物业管理企业。很明显这些都是物业公司代开发商受过。不少业主因为开发商不履行售房时的承诺,入住后很多问题迟迟得不到解决,一旦开发商销售时的承诺没有兑现,业主得不到满意答复,便以拒交物业费来对抗,物业便很可能受到牵连。一段时期以来,由此引发的纠纷,使物业管理企业承担了许多无端的指责,甚至成为众矢之的。一些物业管理公司老总无不对此忧心忡忡:房地产商“违约”凭啥要物管公司“买单”?“建管分业”已成为房地产业发展的必然趋势,物业公司作为房地产项目的后期管理者,不应该承担由于房地产商“违约”而产生的连带责任,这一点不仅要业主充分认识,而且应该得到政府法律上的支持。对解决物业收费难问题的建议

  对业主认识水平低,不少业主尚未树立物业服务有偿消费观念,不愿意花钱买物业管理消费的问题,主要还是要加强舆论宣传,通过教育提高绝大多数人的认识,形成氛围。相信这个问题随着时代发展,人们会转变观念。少数人转变观念难,在大多数人的舆论监督下,在国家法律法规不断健全的压力下,也就不敢不交物业费了。

  同时,业主也要规范自己的行为,敢于和无理欠费,损害大家共同利益的现像做斗争,而不是纵容支持甚至追随。按照《物业管理条例》的规定,对逾期不缴纳物业费用的,业主委员会应当督促其限期缴纳,否则物业公司可向法院起诉。而如果物业公司没有尽职尽责,业主委员会可以对违约物业公司进行制约甚至提出诉讼。

  物业公司要提高管理水平,降低收费,对不同的住宅区根据居民的不同情况,制订合理的物业费标准,与业主协商确定,明码标价,让业主都能接受。同时,国家对一些收入很低确实交不起物业费的贫困户,要制订像廉租房、公房租金减免那样的减免补贴政策及具体标准,使交不起物业费的贫困户的物业费也能一个合理解决途径。

  解决物业收费难,完善落实法规是关键。2006年1月1日《北京市物业服务收费管理办法(试行)》和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》正式实施。物业管理收费将由原来的“合理公开、与产权使用人的承受能力相适应”,改变为“合理公开、收费与服务水平相适应”,物业管理收费要与业主协商确定,这将更符合市场经济原则,更符合质价相符原则。

  加强对开发商的监管力度。除了前面提到的开发商按建安造价的2%应交纳的公共维修基金、空房的物业管理费和供暖费必须足额交纳,坚持征收,对开发商也要制定售后服务制度以外,还要加强对开发商建房工程质量和环境质量的监管,防止开发商偷工减料,降低公共配套设施和环境质量的行为,以免给入住后的居民留下隐患。

  另外,各居住区中都有很多产权难以界定的公共设施,包括道路、停车场、绿地、地下室、配套商业用房等等,这些公共设施其实开发商都已打入了房价,应该都属于业主。但公共产权又难以分割,很多就都被开发商算在了自己名下。这些公共设施产权应该明确界定到业主名下,委托物业公司出租经营。开发商的一些空置房也可以交给物业公司出租经营。所得充抵一部分物业管理费,以降低收费标准,减轻居民负担。据说有的小区甚至可以达到零收费。
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